Les Suretés 4 septembre 2006 – Posted in: articles, Maroc – Tags: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Au Maroc, la famille des droits réels, se divise accademiquement en deux branches :

* Les PRINCIPAUX: englobant la propriété, l ‘usufruit, les servitudes, l’emphytéose, les droits coutumiers, et les habous, caractérisés par l’indépendance, et ne se basant sur aucun autre droit.

*Quant aux ACCESSOIRES:

Ils ne sont pas indépendants, des premiers, mais totalement basés sur eux, en vue d’assurer au créancier LA GARANTIE, de sa créance jusqu’au parfait paiement .

Ils sont communément connus comme « Suretés » établis au profit du créancier contre l’insolvabilité du débiteur, et pour justifier les droits du créancier sur le débiteur .

Ces Suretés, sont également des droits réels de garantie sont

*l’Hypothèque

*le nantissement

* le gage

*les privilèges

 

  • l’HYPOTHEQUE 

définition

Elle est donnée par l’article 157 du Dahir (ordonnance Royale) du 2 juin 1915, conforme à l’article 2114 du code civil français, comme étant ;

« un droit réel immobilier sur LES IMMEUBLES, afféctés à l’acquittement d’une obligation »

Ce droit confère au créancier les droit de PREFERENCE, et de SUITE et INDIVISIBLE, qui garantie l’intégralité de la créance.

  • Diverses sortes d’hypothèques:

La législation marocaine, ne prévoit pas à la différence des législations européenne et latino américaine , l’hypothèque légale, mais l ‘article 162 du dit Dahir ne traite que de l’hypothèque ou FORCEE ou CONVENTIONNELLE.

.1. hypothèque CONVENTIONNELLE:

« Elle est aux termes de l’article 173 du Dahir , copié de l’article 175 du CCF –consentie, au gré des parties soit par acte authentique ou par écrit SSP »

A contrario, les lois : 18.00 sur la Copropriété, 44.00 sur la VEFA (vente d’immeubles en état futur d’achèvement) 52.00 sur la location vente ,

ont institué en cette matière l’AUTHENTICITE exclusivement par rattachement.

L’article 177 résume les conditions de forme à remplir dans l’acte d’hypothèque, ainsi que les conditions générales et spéciales d’hypothèque.

Quant à l’article 180, stipule que l’hypothèque prend rang à la date de son inscription sur le titre foncier

Les contrats d’hypothèque passés en pays étrangers, peuvent être inscrits à la condition de se conformer bien entendu à la législation marocaine en la matière et qui est textuellement la même que celle des pays de l’UINL.

1.1.2 – l’hypothèque FORCEE

Elle n’est forcée, aux termes de l’article 163 du Dahir, que par DECISION JUDICIAIRE, dans les cas suivants

1.1.2.1 sur les biens du TUTEUR, en faveur des MINEURS et INTERDITS à titre de CAUTION ; et du fait que le tuteur ne peut vendre les biens du mineur, qu’avec l’AUTORISATION DU JUGE DE LA FAMILLE.

1.1.2.2 la femme NON MUSULMANE, sur les biens de son MARI, la femme musulmane a la libre disposition des ses biens propres, sans l ‘autorisation, ni le consentement de son mari, ils sont mariés sous le régime coranique de la séparation des biens .

1.1.2.3 Les vendeurs, échangistes, copartageants, d’immeubles, pour le paiement du prix de la soulte d’échange ou de partage. (cas très rares , même inexistants dans la pratique) ; les créanciers et légataires d’une succession.

L’inscription est prise en garantie de partage successoral, et même en cas de dettes de la succession .

  • les entrepreneurs, les architectes, les corps de métiers, les créanciers, contre le propriétaire de l’ouvrage , en garantie de paiement des fournitures et prestations de services impayées
  • Les fonds de garantie sur les immeubles des employeurs débiteurs, pour le paiement des sommes dues au fonds.
  • le syndicat des copropriétaires , pour le paiement de la quote part des charges communes des parties indivises, intentés par le syndic de la copropriété.
  • Les collectivités locales territoriales( communes, municipalités, régions) Sur les immeubles des propriétaires riverains profitant d’une plue-value de la propriété rurale devenue urbaine, par l’extension du périmètre urbain et travaux communaux d’équipement.
  • Les créances de la masse des créanciers sur les immeubles du failli, pour la sûreté des créances en danger.

Dans ces divers cas, l’inscription de l’hypothèque sur les immeubles du débiteur est nécessairement soumise à la décision judiciaire.

Toutefois, en cas d’urgence, le juge des référés rend une ordonnance sur requête instituant une inscription conservatoire .

  • L’hypothèque Diferrée.

Elle stipulée par les articles 182 à 184 du dahir pour le seul cas de PRET A COUT TERME DE 90 jours, sans que le créancier ne perde le rang d’inscription qui lui est acquis .

A l’expiration du délai de 90 jours, le créancier a le choix entre la réquisition d’inscription, normale, régulière, de son hypothèque ou le retrait pure et simple de ses pièces ( art 184).

  • LES EFFETS DES HYPOTHEQUES

L’hypothèque est un droit réel de garantie, qui ne modifie en rien la situation respective du créancier et du débiteur jusqu’à l’échéance de l’obligation.

En cas de non paiement, apparaîtront les effets , avec des droits de :

1.2.1.-PREFERENCE, OPPOSABLES A D’AUTRES CREANCIERS

 Nous envisageons les effets de l’hypothèque sans les rapports ci-après ;

1.2.1.1  dans les rapports créancier-débiteur :

Le constituant conserve sur sa propriété les attributs traditionnels qui sont l ‘usus- l’abusus- et le fructus ;

mais le créancier peut prendre les mesures préventives pour empêcher le dépérissement éventuel de son droit (art 193),

Etant précisé en outre que la charge porte sur l’ensemble de l’immeuble y compris les améliorations portées , tout comme pour le constituant.

La constitution par d’autres charges qui prendront rang après la 1ère. Et c’est à l’échéance de la dette que se pose le problème du paiement ou délaissement de l’immeuble hypothéqué au profit du créancier hypothécaire.

  • Le droit de préférence des autres créanciers

L’article 187, stipule l’ordre des rangs et la procédure de paiement des créanciers

*Hypothèque de la femme mariée marocaine chrétienne. Elle prend rang au jour du mariage ;

*Effets de l’hypothèque à l’égard des acquéreurs de l’immeuble :

1.2.2.-DROIT DE SUITE, DONT SE PREVAUDRA A L’EGARD DE TOUS TIERS DETENTEURS.

Le débiteur par le fait de la constitution hypothécaire consentie au profit du créancier, devient LE GARDIEN de la chose hypothéquée , et en même temps responsable de tout ce qu’il lui arrive aux termes des articles 88 et 89 du DO   C ;

Lorsqu’il y a litige sur la propriété, la responsabilité incombe au possesseur actuel et fautif.

  • Délaissement de l’immeuble hypothéqué par le tiers détenteur :

Le créancier hypothécaire dispose d’un droit de suite sur l’immeuble hypothéqué en quelque main qu’il passe.

Le possesseur tiers détenteur demeure par le fait de l’inscription qui grève l’immeuble, obligé soit de :

  • régler toutes les dettes hypothécaires régulièrement inscrites.
  • délaisser l’immeuble hypothéqué au profit du créancier hypothécaire(art 186), suivant une procédure qui se formalise aux termes de l’article 191 au greffe du tribunal de 1ère instance du lieu de la situation de l’immeuble.
  • La purge de l’hypothèque :.

C’est une procédure qui permet à l’acquéreur de l’immeuble donné en hypothèque , le moyen de le débarrasser des charges qui le grèvent en offrant aux créanciers le prix d’acquisition .

  • L’extinction des hypothèques.

L’hypothèque peut s’éteindre par voie principale ou accessoire :

1.3.1– (renonciation du créancier, purge, perte du bien grevé)

1.3.2 – la main levée amiable ou judiciare ayant autorité de la chose jugée.

1.3.3 – la prescription, n’a pas lieu, (art 377)lorsque l’obligation est garantie par un gage ou une hypothèque .

  • principes de droit musulman applicable aux immeubles non immatriculés :

De nos jours, les immeubles non inscrits à la conservation foncière , continuent d’être régis –en attendant leur immatriculation- par :

  • la pratique adoulaire
  • l’application des principes du droit musulman.

La notion de garantie était traitée par la doctrine musulmane comme suit :

1.4.1. SIDI KHLIL :

  • «  donner en gage… c’est laisser à un créancier une chose… qui soit pour lui une sûreté de sa créance » appelée : « RAHNE ».
  •  «  on peut consentir en gage ( nantissement, hypothèque ou gage) à un second créancier, l’excédant éventuel de la valeur de la chose, pourvu que le premier bénéficiaire le sache et y consente »
  • le « RAHNE » a lieu par :
  1. la constatation de l’obligation
  2. le transfert de la propriété

1.4.2   IBNOU ACIM L’ANDALOUS, LE CONSTITUANT DOIT :

  • être capable d’aliéner.
  • avoir la propriété de la chose donnée en garantie
  • «  tout ce qu’on peut vendre, on peut aussi l’engager pour dettes personnelles bien constatées »
  •  IMAM MALIK :
  • « le contrat de Rahne , se forme par la simple convention des parties sans que la remise de la chose soit nécessaire »
  • le débiteur qui donne une chose en gage, ne peut rompre le contrat de garantie sans le consentement de son créancier »
  • le droit de rétention se comporte, s’exerce et se poursuit sur tout ce qui devient partie intégrante de la chose, et exception faite, bien entendu des fruits civils ou naturels .

1.4.3.4. « en cas de paiement partiel, la garantie (gage, nantissement, hypothèque), subsiste pour tout ce qui reste du, dès le paiement, libératoire du principal, la restitution du bien peut être exigée »

  •  ACHAARAOUI :
  • « le prêteur peut renoncer entièrement au gage »
  • « le créancier doit conserver la chose en homme de conscience et de soin, mais les dépenses de conservation demeurent à la charge exclusive du débiteur
  • LA PRATIQUE MUSULMANE ADOULAIRE: connaît

1.4.5.1 « la vente à réméré «  TSINIYA » ( l’attente) et qui consiste en « le retour au vendeur » de la propriété de la chose vendue à condition qu’il offre le prix , et dans ce cas ni le vendeur , ni l’acheteur ne peuvent vendre la chose à un tiers.

  • à l’échéance du terme convenu, l’acheteur de cette propriété ne peut que la vendre avec l’autorisation du vendeur ou de la justice ;
  • EN DROIT MUSULMAN
  • en droit musulman, les sûretés réelles sont prises sous la seule forme de « GAGE IMMOBILIER » ou « nantissement avec dessaisissement »

au moyen d’un simple dépôt et remise de l’acte adoulaire de propriété par le débiteur entre les mains du créancier gagiste, appuyé d’une simple déclaration de volonté, correspondant à une « reconnaissance de dette » et d’affectation de l’immeuble en garantie et pour « sûreté »

de paiement de la dette contractée .

1.4.6.2 position de la cour d’appel de Rabat.

«  la validité d’une telle sûreté et garantie tout en reconnaissant au créancier, en cas de défaillance constatée ou déclarée du débiteur, un « droit de suite et de préférence » sur l’immeuble constitué en garantie ».

 

2.0.0.0 L’ANTICHRESE

2.0.0.0 se définit comme le nantissement d’une chose ou d’un droit mobilier ou immobilier avec LE DROIT D’EN PERCEVOIR LES FRUITS .

 * prévu par les articles 100 à 107 du Dahir du 2 juin 1915, qui déterminent les formes (1), les droits (2) et les obligations(3) et sa fin (4) ci-après.

* les formes , l’antichrèse ne s’établit que par ECRIT, aux termes de l’article 100, correspondant à l’article 2085 du code civil français.

* il n’est valable que pour une période déterminée ( art 100, alinéa 1)

* le titre en constatant l’existence est inscriptible sur le titre foncier

  • les droits du créancier antichresiste :

* jouissance de l’immeuble : en percevoir les fruits, le donner à bail.

* droit de rétention jusqu’au parfait acquittement de la dette (art 106)

  • les OBLIGATIONS du créancier antichresiste

 *obligations d’ADMINISTRATION

*payer les contributions et charges annuelles

*obligation d’entretien, sauf à les prélever des fruits et revenus

*l’excédant constituant le profit net de l’antichrèse viendra en déduction du capital de la dette

*obligation de DONNER des COMPTES pour la conservation de la chose (article 107 § 2 )

  • FIN de l’antichrèse

*Par le remboursement intégral de la dette

*par la radiation définitive de l’inscription prise sur le titre foncier .

3.0.0.0   LES PRIVILEGES

  • se définissent aux termes de l’article 1243 du D.O.C, (dahir des obligations et contrats) comme étant :

«  le droit de PREFERENCE que la LOI accorde sur les biens du débiteur à raison de la cause de la créance »

  • différentes SORTES de CREANCIERS:

*créanciers CHIROGRAPHAIRES :

pouvant faire saisir la chose sur laquelle porte le privilège

*créanciers PRIVILIGIES :

ayant un droit de préférence sur le prix de vente de la chose donnée en garantie .

* différents sortes de PRIVILEGES :

-ALIMENTAIRES , pour le débiteur lui même

-FAMILIALES ( allocations familiales, frais de maladie, funéraires, salaires des domestiques

*Du TRESOR (éternel comme le bon DIEU) prévus par les 1243 – 1244 et 1247 du dahir des obligations et contrats.

RESUMES DES PRIVILEGES EN QUATRE POINTS :

  • pas de privilège SANS TEXTE
  • la non rétroactivité des privilèges
  • c’est la nature de la créance qui est DERMINANTE
  • la PRIORITE des privilèges
  • les privilèges portent sur les BIENS, sur certains MEUBLES et CERTAINS MEUBLES IMMEUBLES .

CONCOURS de privilèges : articles 1248 et 1250 DU D.O.C en :

– Privilèges GENERAUX

– privilèges SPECIAUX

– privilèges sur les IMMEUBLES : pour frais engagés par l’administration, par le service de l’enregistrement et le timbre pour se faire payer le complément des droits ;

Les autres privilèges du trésor concernent :

*les frais de poursuites afférents à la vente d’un immeubles

*le partage du prix de vente

*les créances de l’Etat : impôts dus et taxes assimilées.

Maitre Houcine Sefrioui (Maroc)